房地产行业没啥好消息，那潘石屹在得意什么？｜2015 年轻化系列
潘石屹运气不错。这一年，他赶了一个时髦，吸引了好多目光，可能还躲过了一堆麻烦。
今年做地产生意的公司日子都不好过，但是潘石屹现在是个租房子的。不光是自己盖的房子，还有很多别人的。
他如今的名声和创业大潮连在一起。在和媒体的餐会上，记者问他的问题除了常规的房地产公司之间的事儿，还有北京和上海创业热各自都有什么特点。聊着聊着，他扭头问坐在身边的助理：“诶，前两天给望京 SOHO 专门写了个稿子的媒体是哪家来着？”
潘石屹自己这个“创业”项目叫做 SOHO 3Q。北京望京、银河、中关村和光华路，上海复星、外滩和虹口，每一个名字都跟着 SOHO 3Q 字样……这些建筑以前上媒体，可能是因为扎哈·哈迪德、隈研吾这样的建筑师，但现在是因为小红书、美团、Uber 这样的公司，它们都是入驻各个 SOHO 的明星公司，有这些名号在前面，会有更多创业团队前来，在这些摆着北欧风沙发的玻璃大楼里寻找属于自己的办公桌。
一个工位，一周的价格是 700 元。从 2015 年 2 月开张起，SOHO 3Q 已经在北京和上海拥有 10 个办公空间，总计 6600 个座位，出租率维持在 90% 以上。类似光华路 SOHO 之前是商场，如今也全面改造，变成联合办公空间。潘石屹说，2016 年总座位数量要达到 4 万个，这是商业化的初步规模。
▲SOHO 3Q 中的开放区域和独立办公室
创业、联合办公、多元化团队……这些如今是提高地产附加值最有用的名词，正如上一波“创意园区”热潮一样。
论老化程度，房地产行业可能是中国各个行业里的翘楚。潘石屹说，将近 10 年，这个行业里没有出现新的、优秀的大型开发商，甚至连项目公司都很少见。管理者基本上都是 50、60 后，关于年轻人到底需要什么，他们很少去思考。
拿地依然是这个行业的核心竞争点，然而之后的模式罕见变化，无论是盖起来的楼、卖楼的销售方式还是团队管理模式。截至 2015 年 10 月底，中国商品房待售面积达到了 68632 万平方米，但这一年 1 至 10 月的商品住宅销售面积却只有 3713 万平方米。供给远远大于需求，而那些拿来的地卖完了，就没有然后了。
潘石屹有个外滩 8-1 项目，这个案子压了他 3 年，半个月前刚刚解决。他说“就算我把那块地卖出去，50% 交了税，剩下的钱北京、上海人任何一块好点的地我都买不到了。不说地价涨了，是（好的）地没有了。”
“如果从空间利用的角度，三口之家即使只有一套三室一厅的房子，其中空余的那间房间使得利用率只有 66.7%，而不是 100%。如果这样算的话，中国住宅的空置率远不止 50%，办公室空置率更大，商场能有 10% 利用率就不错了。”潘石屹告诉《好奇心日报》，“与其劳命伤财花几十亿买一块地，还不如通过技术手段，把（房子）利用率提高。”
他的确更爱谈 Uber、airbnb 这样的“共享经济模式”。对于过去房地产那一套，他露出了一种痛定思痛的表情，而眼下手上的新业务则不是，看起来他还没有完全摸清这个游戏规则，里面新奇的、年轻的东西让他的眼神雀跃起来。
爱谈 Uber 的不止潘石屹一个人，还有那个他口中那个“已经退休六七年”的王石——他最近是没空谈这些概念了，宝能、万科和安邦的事情已经没有给他留太多喘息的空间。但就在今年 8 月哈佛深潜班的最后一次分享中，他还在热情地介绍 Uber：如何激活存量以及塑造强大的后台支撑，如何在诸多领域，都各自打造一个生态系统。
如果把这些话里面的浮夸名词挤掉，它的内核是年轻群体远未被满足的需求。这种需求从住家到商用都广泛存在。我们可以把限购、每平米 20 万、房本上写谁的名字、宏观政策、房贷之类的概念放在一边，探讨另外一个问题：现在的年轻人，到底想在什么样的空间里生活、工作、娱乐呢？
“不用看房、不用装修，搬进去就能工作”，这是创业公司会考虑联合办公室的重要因素。但对于 SOHO 中国来说，大体量还有一个好处：以灵活的姿态满足不断变化的创业公司的办公需求。2015 年 10 月，小红书进行了它们两年来的第四次搬家，它们租下了 400 多个座位，成为了 SOHO 3Q 在上海最大的客户。一年之内，小红书团队从 50 人扩张到 200 人，快速解决办公室问题，显然能提高不少工作效率。
400 个座位是上海复兴 SOHO 3Q 的一整层，小红书只坐满了一半，“还是为了给未来扩张预留空间。看起来多花了一点钱，但算起来是值得的。”小红书公关负责人牛千告诉《好奇心日报》。
为了给小红书腾出一整层的区域，有 11 家原本在这里的创业公司搬到了 3 公里以外的东海广场 SOHO 3Q。
做移动招聘的“哪上班”就是搬家的 11 户之一。创始人韩冰告诉我们，当初公司希望拓展上海市场，但同时员工数比较少，就希望找一个联合办公空间。看中复兴 SOHO 3Q 一是地理位置好，二是创业公司都在一起，“比较热闹”。在哪上班入驻时，SOHO 3Q 还有租三个月送两个月的优惠活动。
过晓茜是一家名为“特赞”（Tezign ）的创业公司的 COO，它们也是复兴 SOHO 3Q 最早的租户。“我们团队都是年轻人，有不少海归，这里整个环境比较硅谷，就选了这里。”过晓茜自己是建筑出身，加上团队本身做的是对接设计师和公司客户的事，她对于办公室的装修有更多的要求。
特赞边上是一家叫 Ping++ 的移动支付工具开发公司，主要为一些创业公司提供移动支付模块。公司大部分技术团队都在郊区的科技园中，但创始人金亦冶依然在 SOHO 3Q 租下了位置提供给市场部人员，一方面是方便出去见人，或者接待客户，另一方面它本身做的就是创业公司的生意，身边的这些邻居就有可能成为潜在的客户，“邻居”特赞和楼下的小红书已经是它的客户了。
“这些年轻人啊，中午出去吃饭就带个手机，钱包电脑都留在桌上！”潘石屹说这是他印象深刻的事情之一。
他常来 SOHO 3Q，不是检查工作，是“做活动”。比如和 Uber 上海总经理搞个对谈，或者和谁再聊聊互联网。SOHO 的团队把这个定义为活跃社区氛围，顺便也可以增加媒体曝光。市场部人数不多，但活动必须“一天一个”，有时候在里面工作的人会觉得他们被打扰了。工程师吴彦（化名）曾经在北京望京 SOHO 3Q 租了一间独立办公室，经常会有工作人员来敲门，询问是否要参加活动，“他们会说’我们潘总来了，你要不要出来看看’。我心想，你们潘总是谁啊，我为什么要见？”
潘石屹对此无所谓，他要的是社区多元化。在这个刚刚进入联合办公行业的人心目中，多元化就等于社区价值。“以后 SOHO 3Q 按照座位卖，我们要在网上开放预订，一个小时一个小时卖，你根本不知道自己旁边会坐着谁。”潘石屹对《好奇心日报》说，有可能，一伙人预约了地方，开了会就走了。这是他心目中最灵活的出租方式。
在过去的 3 年里，潘石屹辞退了所有的销售团队——“这些都是当年跟着我打江山的人啊”。离开 SOHO 之后，这些销售精英进入了别的房地产公司，而潘石屹聘请原来高德地图的技术总监负责包括 3Q 项目在内的整个 SOHO 中国技术开发，这个技术部门在今年被改名为了听上去更加时髦的“SOHO Lab”，每个月都要推出一个新产品。
SOHO 3Q 从 10 月起采取了众包销售，简单来说，任何一个人都可以成为 SOHO 3Q 的销售员，成功介绍租户可以提取佣金。根据潘石屹提供的数据，一个月时间里有超过 3000 人注册，完成了 1300 多万的销售额。
在联合办公领域，潘石屹竞争对手不能更多。它们都不是大型房地产开发商。当然，也有靠这个旗号拿地的。 2015 年 3 月，从万科高级副总裁位置离职的毛大庆，把新的创业方向也定在了联合办公空间。他创办的优客工场已经在北京进行了 10 多处选址，装修还没有完全建好，就完成了一笔 2 亿元的 A 轮融资。
一个由外资基金前高管创办的“WE+”空间，今年要在北京、上海开出五家店。创始人雄心勃勃地表示，到 2018 年底要变成 200 家店，同时表示自己比起潘石屹的优势是更低的价格。
像这样的项目在过去一年出现了几十个，其中不少项目都在这轮资本寒冬中拿到了令人艳羡的投资额和估值。无论是投资人还是创始人，都认为这种模式代表未来。
这仅仅是年轻人的办公需求。你肯定也能从地铁和楼宇广告里知道，类似 YOU+ 国际青年公寓、小猪短租以及链家这样的公司，正在发掘年轻人对住家的需求。我们会在另外的文章里谈及其中的市场情况，简单来说，这些生意相比房地产整个大盘，还处于非常初级的阶段。
当然还有商业地产。比如万达已经在全国十几处地点布局了文化和旅游地产，青岛东方影都开业时，还请来一堆好莱坞明星造势。还有不断崛起的各类 shopping mall 和度假村，这其中的泡沫，又是另外一个话题。
话说回来，即便把现有的 SOHO 3Q 面积扩大 10 倍，也只有 SOHO 中国刚刚卖掉的“上海地王”外滩 8-1 地块一块地规划建筑面积的三分之一。对于潘石屹来说，卖一幢楼的收入也远高于经营一年 SOHO 3Q。这个在潘石屹看来老朽不堪的市场，其实没有本质变化。
但这些项目会为它们赢得更多关注。潘石屹说，这些关注来自政府，也来自设计师。他似乎又可以像当年吹嘘自己裁掉 300 个销售精英那样引领一次潮流了，只不过这回，他想替别人做这些空间的销售。“就连任志强都说，你赶紧把我那楼也拿去租了吧！”潘石屹说。
2015 年轻化系列
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